Podatek od nieruchomości w Hiszpanii dla nierezydentów: kompletny przewodnik

Nierezydenci posiadający nieruchomość w Hiszpanii płacą co roku dwa podatki — lokalny IBI oraz krajowy IRNR — nawet jeśli nieruchomość stoi pusta. Jako obywatel Unii Europejskiej płacisz 19%, czyli mniej niż właściciele spoza UE (np. Brytyjczycy, którzy po Brexicie płacą 24% bez odliczeń). Dzięki umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Hiszpanią zapłacony w Hiszpanii podatek można rozliczyć w polskim urzędzie skarbowym.

Dwa podatki, które płaci każdy nierezydent

Niezależnie od tego, czy mieszkasz w nieruchomości sam, wynajmujesz ją, czy stoi pusta przez większość roku — hiszpański fiskus zakłada, że czerpiesz z niej korzyść i nalicza podatek.

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — coroczny podatek lokalny naliczany przez gminę, oparty na wartości katastralnej (valor catastral), a nie na cenie rynkowej.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) — krajowy podatek dochodowy nierezydentów, rozliczany na formularzu Modelo 210, obejmujący zarówno "dochód przypisany" z niewynajmowanej nieruchomości, jak i rzeczywisty dochód z wynajmu.

IBI: podatek gminny

Stawki IBI wynoszą zwykle od 0,4% do 1,1% wartości katastralnej i są ustalane indywidualnie przez każdą gminę. Na Costa Blanca i Costa Cálida większość nadmorskich gmin stosuje stawki rzędu 0,6–0,7%. Ponieważ wartość katastralna jest zazwyczaj o 30–50% niższa od wartości rynkowej, realny rachunek często jest umiarkowany — najczęściej €300–1500 rocznie za mieszkanie lub domek szeregowy nad morzem, choć większe wille mogą kosztować więcej. IBI płaci się raz w roku, zwykle między majem a październikiem, a obowiązek dotyczy osoby będącej właścicielem 1 stycznia danego roku.

IRNR: podatek nawet bez wynajmu

To podatek, który najczęściej zaskakuje nowych właścicieli. Jeśli nieruchomość stoi pusta lub służy tylko do własnych wakacji, Hiszpania i tak zakłada, że czerpiesz z niej umowną korzyść, i nalicza "dochód przypisany" — obliczany jako 1,1% wartości katastralnej (jeśli była zaktualizowana w ciągu ostatnich dziesięciu lat) lub 2%, jeśli nie była.

Rezydencja podatkowa właściciela	Stawka IRNR	Odliczenia przy wynajmie
UE/EOG (np. Polska)	19%	Tak (odsetki od kredytu, remonty, IBI, ubezpieczenie, zarządzanie)
Poza UE (np. Wielka Brytania, po Brexicie)	24%	Brak — podatek od przychodu brutto

Dla nieruchomości o wartości katastralnej €100 000 przy stawce 1,1%, oznacza to około €209 rocznie samego podatku od dochodu przypisanego dla właściciela z UE — a to dopiero obok IBI.

Wynajem nieruchomości

Jeśli wynajmujesz nieruchomość, rzeczywisty dochód z najmu zastępuje dochód przypisany za okresy wynajmu. Właściciele z UE płacą 19% od dochodu netto, po odliczeniu odsetek od kredytu, remontów, opłat wspólnotowych, ubezpieczenia i amortyzacji. Właściciele spoza UE płacą 24% od przychodu brutto, bez żadnych odliczeń.

Rozliczenie: Modelo 210 i terminy

Zarówno dochód przypisany, jak i dochód z wynajmu rozlicza się na formularzu Modelo 210, ale w różnych terminach:

• Dochód przypisany (niewynajmowana nieruchomość) — rozliczany raz w roku, do 31 grudnia roku następującego po roku podatkowym.
• Dochód z wynajmu — od 2024 roku kwalifikujący się dochód można grupować i rozliczać raz w roku, w terminie 1–20 stycznia roku następnego, zamiast kwartalnie.

Podatek majątkowy: czy mnie dotyczy?

Nierezydenci płacą podatek majątkowy od wartości netto swoich hiszpańskich aktywów przekraczającej €700 000 na osobę — większość właścicieli jednego mieszkania czy domku mieści się poniżej tego progu. Powyżej progu stawki regionalne rosną progresywnie (zwykle od ok. 0,2% do 2,5% lub więcej, w zależności od wspólnoty autonomicznej), a zadłużenie hipoteczne zabezpieczone na nieruchomości można odliczyć od podstawy opodatkowania. Właściciele droższych willi lub kilku nieruchomości powinni policzyć to indywidualnie, zamiast zakładać zwolnienie.

Sprzedaż: podatek od zysków kapitałowych i Plusvalía

Sprzedaż nieruchomości oznacza dwa oddzielne obciążenia: podatek od zysku kapitałowego oraz Plusvalía Municipal — lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu w okresie posiadania nieruchomości, naliczany przez gminę niezależnie od rezydencji sprzedającego.

W przeciwieństwie do IRNR od wynajmu i dochodu przypisanego, podatek od zysków kapitałowych ze sprzedaży nie różni się między UE a resztą świata — stawka wynosi ryczałtowo 19% dla wszystkich sprzedających, niezależnie od kraju rezydencji podatkowej. Przy podpisaniu aktu notarialnego kupujący ma obowiązek zatrzymać 3% ceny sprzedaży i przekazać je bezpośrednio do urzędu skarbowego jako zaliczkę na poczet Twojego podatku; jeśli rzeczywisty należny podatek jest niższy albo sprzedaż przyniosła stratę, różnicę odzyskujesz poprzez Modelo 210, zazwyczaj w ciągu czterech miesięcy.

Jak uniknąć podwójnego opodatkowania

Hiszpania ma z Polską umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Na jej mocy Hiszpania zachowuje pierwszeństwo w opodatkowaniu dochodu i zysków z nieruchomości fizycznie położonej na jej terytorium — ale polski urząd skarbowy uwzględnia już zapłacony w Hiszpanii podatek, zamiast opodatkowywać ten sam dochód od nowa. W praktyce oznacza to: najpierw zadeklarować dochód w Hiszpanii przez Modelo 210, zachować potwierdzenia zapłaty podatku, a następnie rozliczyć się z tego dochodu w Polsce, odliczając zapłacony w Hiszpanii podatek od należnego podatku w kraju. Umowa nie zwalnia z obowiązku rozliczenia w Hiszpanii — zapobiega jedynie podwójnemu opodatkowaniu tego samego euro.

Co grozi za brak rozliczenia

Hiszpański fiskus aktywnie weryfikuje rejestry własności nieruchomości zagranicznych właścicieli. Niezadeklarowany IRNR może zostać dochodzony wstecz do czterech