Nieruchomość na Costa Blanca bez prowizji pośrednika: ile realnie oszczędzasz
Konkretne wyliczenie prowizji, którą normalnie zapłacisz, i tego, ile oszczędzasz, kupując bezpośrednio.
Polski kupujący korzystający z tradycyjnego agenta poszukującego nieruchomości ("personal shopper") na Costa Blanca często płaci dodatkową prowizję w wysokości do 3% ceny zakupu bezpośrednio temu agentowi — niezależnie od ceny ofertowej, w której już może być wliczona prowizja agenta sprzedającego. Przy nieruchomości za 300 000 €, samo uniknięcie tej prowizji po stronie kupującego to nawet 9 000 € oszczędności, zanim jeszcze policzysz podatki. Poniżej dokładnie pokazujemy, gdzie te pieniądze idą — i gdzie nie muszą.
Kto naprawdę płaci prowizję pośrednika w Hiszpanii?
Zgodnie z praktyką rynkową w Hiszpanii, to sprzedający płaci prowizję agenta nieruchomości, nie kupujący. Prowizja ta wynosi zwykle od 2% do 6% ceny sprzedaży i jest już wliczona w cenę ofertową, zanim kupujący w ogóle zobaczy ogłoszenie.
Skoro to sprzedający płaci prowizję, skąd biorą się dodatkowe koszty dla polskiego kupującego?
Gdzie polscy kupujący i tak płacą dodatkowo
Dwa czynniki najczęściej podnoszą koszt ponad prowizję sprzedającego:
- Prowizja agenta kupującego lub "personal shoppera". Wielu polskich kupujących, nieznających lokalnego rynku, zatrudnia osobnego agenta do poszukiwań. Taka prowizja jest płacona bezpośrednio przez kupującego — zwykle do 3% ceny zakupu.
- Łańcuchy kilku agencji. Ogłoszenia na Costa Blanca są często udostępniane pomiędzy kilkoma współpracującymi agencjami. Jeśli kupujący nie skontaktował się bezpośrednio z agencją prowadzącą ofertę, kilka podmiotów może dzielić między sobą prowizję, która od początku była wliczona w cenę ofertową — co zostawia mniej miejsca na negocjację ceny w dół.
Co oznacza "bez prowizji" na DirecSpain
DirecSpain wystawia nieruchomości na Costa Blanca i Costa Cálida bezpośrednio, łącząc kupujących z agencją prowadzącą ofertę lub właścicielem, bez dodatkowej prowizji po stronie kupującego. Nie ma marży personal shoppera ani dodatkowego pośrednika w łańcuchu. Część ofert prowadzona jest we współpracy z Aureum Real Estate, polsko-hiszpańską agencją działającą w tych samych regionach nadmorskich, dzięki czemu polscy kupujący mogą przejść przez cały proces — od pierwszego zapytania po podpisanie aktu u notariusza — w swoim własnym języku, bez bariery językowej.
| Sposób zakupu | Typowy dodatkowy koszt dla kupującego | Przy nieruchomości za 300 000 € |
|---|---|---|
| Tradycyjny agent kupującego / personal shopper | Do 3% ceny zakupu | Do 9 000 € |
| Łańcuch kilku agencji (nieprzejrzysty, wliczony w cenę ofertową) | Zmienny, trudny do policzenia, ale realny | Zmniejsza pole do negocjacji ceny |
| DirecSpain (zakup bezpośredni, bez prowizji) | 0 € po stronie kupującego | 0 € |
Co i tak zapłacisz, niezależnie od sposobu zakupu
Brak prowizji nie oznacza braku kosztów. Poniższe opłaty dotyczą każdego kupującego, niezależnie od drogi zakupu, i warto je uwzględnić w budżecie z góry:
- ITP (podatek od przeniesienia własności) przy zakupie nieruchomości z drugiej ręki we Wspólnocie Walencji, obejmującej całą Costa Blanca. Od 1 czerwca 2026 ogólna stawka spadła z 10% do 9% dla nieruchomości do 1 miliona € (powyżej tego progu obowiązuje 11%).
- AJD (opłata skarbowa) przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, również nieznacznie obniżona — z 1,5% do 1,4% — w ramach tej samej reformy podatkowej.
- Notariusz, wpis do księgi wieczystej i niezależny prawnik, co łącznie zwykle wynosi około 1–2% ceny zakupu.
Przykład: mieszkanie z drugiej ręki za 300 000 € w Torrevieja
| Pozycja kosztowa | Kwota |
|---|---|
| ITP 9% (rynek wtórny, stawka po czerwcu 2026) | 27 000 € |
| Notariusz, wpis do księgi wieczystej i prawnik (ok. 1,5%) | 4 500 € |
| Prowizja agenta kupującego (tradycyjna droga, do 3%) | Do 9 000 € — 0 € przy zakupie bezpośrednim |
| Łączne nieuniknione koszty | ~31 500 € |
Zakup bezpośredni nie obniża ITP ani opłat prawnych — te są ustalone przepisami niezależnie od tego, przez kogo kupujesz. To, co znika, to prowizja agenta po stronie kupującego, która przy tym przykładzie stanowi różnicę między ok. 31 500 € a ok. 40 500 € łącznych kosztów ponad cenę zakupu.
Jak wygląda proces zakupu krok po kroku
- Złóż wniosek o numer NIE (Número de Identidad de Extranjero) — wymagany przy każdym zakupie nieruchomości, rozliczeniu podatkowym czy podpisaniu umowy na media w Hiszpanii.
- Obejrzyj nieruchomości i złóż ofertę bezpośrednio przez agencję prowadzącą ofertę.
- Wpłać zadatek rezerwacyjny (zwykle 3 000–6 000 €), aby wycofać nieruchomość z rynku.
- Zleć niezależnemu hiszpańskiemu prawnikowi sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości: tytułu własności, obciążeń i statusu planistycznego.
- Jeśli potrzebujesz finansowania — kredyty hipoteczne dla nierezydentów w Hiszpanii zwykle pokrywają 60–70% wartości nieruchomości.
- Podpisz prywatną umowę przedwstępną i wpłać resztę zadatku (zwykle 10%).
- Podpisz akt notarialny, zapłać pozostałą kwotę, ITP i opłaty, odbierz klucze.
- Zarejestruj nieruchomość w księdze wieczystej (zwykle zajmuje się tym Twój prawnik).
Najczęściej zadawane pytania
Czy kupujący kiedykolwiek płaci prowizję pośrednika bezpośrednio w Hiszpanii?
Zwykle nie. Domyślnie to sprzedający płaci prowizję agenta prowadzącego ofertę. Kupujący płaci bezpośrednio tylko wtedy, gdy zatrudni własnego, osobnego agenta poszukującego nieruchomości.
Czy DirecSpain naprawdę nie pobiera prowizji od kupujących?
Tak — DirecSpain nie pobiera od kupujących żadnej prowizji ani opłaty za poszukiwanie. Kupujący kontaktuje się bezpośrednio z agencją prowadzącą ofertę, w tym z agencją partnerską Aureum Real Estate dla polskojęzycznych kupujących.
Jaki jest podatek od przeniesienia własności na Costa Blanca w 2026 roku?
Dla nieruchomości z drugiej ręki we Wspólnocie Walencji ogólna stawka ITP wynosi 9% od 1 czerwca 2026 roku, dla nieruchomości do 1 miliona € (powyżej tego progu obowiązuje 11%).
Czy obcokrajowcy potrzebują numeru NIE, aby kupić nieruchomość w Hiszpanii?
Tak — NIE jest wymagany przy każdym zakupie nieruchomości, rozliczeniu podatkowym czy podpisaniu umowy na media w Hiszpanii i jest jedną z pierwszych rzeczy, o które powinien zadbać kupujący.
Czy przy nieruchomościach z rynku pierwotnego są dodatkowe koszty?
Zakupy nieruchomości z rynku pierwotnego podlegają podatkowi VAT (10% na nieruchomości mieszkalne) oraz opłacie skarbowej AJD (1,4% od czerwca 2026), zamiast podatku ITP.
Ostatnia aktualizacja: 19 lipca 2026.
Przeglądaj aktualne oferty na Costa Blanca lub przeczytaj nasz pełny przewodnik krok po kroku po zakupie nieruchomości dla obcokrajowców.
